Od 1 kwietnia 2025 do 31 marca 2026 mediana ceny za m² mieszkania z rynku wtórnego w Śródmieściu wyniosła 20 790 zł, a połowa transakcji mieściła się między 17 858 a 24 557 zł za m². Typowe mieszkanie miało 47,2 m² i kosztowało ok. 926 000 zł. To 1 064 aktów notarialnych z Rejestru Cen Nieruchomości, policzonych przez Pillar Estate. Rok wcześniej mediana była o 1,8% wyższa.
Jak wycenić swoje mieszkanie w Śródmieściu
- Wpisz adres i metraż. W formularzu na tej stronie, bez zakładania konta.
- Potwierdź numer telefonu kodem SMS. Tak chronimy wyceny przed botami.
- Odbierz raport na e-mail. Wartość mieszkania liczona z transakcji podobnych lokali z najbliższej okolicy, a nie ze średniej dla dzielnicy.
Wycena jest bezpłatna i do niczego nie zobowiązuje.
Śródmieście na tle Warszawy
Mediana ceny za m² z aktów notarialnych w każdej dzielnicy, rynek wtórny. Przerywana linia to mediana całego miasta.
Ceny mieszkań na osiedlach - Śródmieście
Granice osiedli to oficjalne obszary Miejskiego Systemu Informacji m.st. Warszawy. Pokazujemy te z co najmniej 15 transakcjami.
Pokaż tabelę z liczbami dla osiedli
| Osiedle (obszar MSI) | Mediana zł/m² | Połowa transakcji, zł/m² | Mediana ceny | Transakcji |
|---|---|---|---|---|
| Powiśle | 23 194 | 20 275-31 025 | 1 201 000 zł | 76 |
| Śródmieście Południowe | 22 597 | 18 842-26 496 | 1 100 000 zł | 314 |
| Stare Miasto | 22 450 | 19 352-25 341 | 970 000 zł | 19 |
| Ujazdów | 21 176 | 18 311-25 781 | 1 265 000 zł | 29 |
| Śródmieście Północne | 20 803 | 18 372-23 585 | 825 000 zł | 267 |
| Nowe Miasto | 20 282 | 18 190-21 308 | 905 000 zł | 42 |
| Solec | 20 248 | 17 193-24 354 | 910 000 zł | 89 |
| Muranów | 18 036 | 16 217-21 089 | 790 000 zł | 228 |
Jak zmieniały się ceny w Śródmieściu
Mediana ceny za m² w kolejnych kwartałach, z aktów notarialnych. Medianę kwartału podajemy od 10 transakcji.
Pokaż tabelę kwartalną
| Kwartał | Wtórny: mediana zł/m² | Transakcji | Pierwotny: mediana zł/m² | Transakcji |
|---|---|---|---|---|
| 2026 Q1 | 20 791 | 284 | 26 319 | 10 |
| 2025 Q4 | 20 211 | 283 | 24 041 | 24 |
| 2025 Q3 | 21 045 | 248 | 26 156 | 15 |
| 2025 Q2 | 20 833 | 249 | 27 836 | 11 |
| 2025 Q1 | 20 932 | 230 | - | 7 |
| 2024 Q4 | 20 772 | 264 | 20 770 | 12 |
| 2024 Q3 | 21 486 | 241 | 22 344 | 23 |
| 2024 Q2 | 21 582 | 248 | 50 595 | 18 |
Metraż, pokoje i piętro a cena za metr w Śródmieściu
Rynek wtórny, od 1 kwietnia 2025 do 31 marca 2026. Na słupku mediana zł/m², pod spodem mediana ceny całego mieszkania.
Według metrażu
Według liczby izb w akcie
Według kondygnacji
Co wpływa na cenę mieszkania w Śródmieściu
Wycena mieszkania to nie średnia z dzielnicy. Oto, ile według aktów notarialnych zmienia cenę za metr każdy z czynników - liczby z tej strony, nie z ogólnych poradników.
Najczęstsze pytania o ceny mieszkań w Śródmieściu
Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Śródmieściu według aktów notarialnych?
Mediana ceny transakcyjnej z rynku wtórnego to 20 790 zł za m² (1 064 transakcji, od 1 kwietnia 2025 do 31 marca 2026). Środkowa połowa transakcji: 17 858-24 557 zł za m². Mediana ceny całego mieszkania: ok. 926 000 zł.
Ile kosztują nowe mieszkania w Śródmieściu w aktach notarialnych?
W aktach z rynku pierwotnego mediana wyniosła 26 157 zł za m² (60 transakcji). Akt przeniesienia własności od dewelopera zwykle podpisuje się po zakończeniu budowy, a cenę ustala się wcześniej w umowie deweloperskiej - te liczby pokazują więc ceny sprzed kilku-kilkunastu miesięcy.
Które osiedla w Śródmieściu są najdroższe?
Najwyższa mediana na rynku wtórnym: Powiśle (23 194 zł/m², 76 transakcji), Śródmieście Południowe (22 597 zł/m², 314 transakcji), Stare Miasto (22 450 zł/m², 19 transakcji).
Czy ceny mieszkań w Śródmieściu spadają?
Mediana ceny za m² na rynku wtórnym od 1 kwietnia 2025 do 31 marca 2026 to 20 790 zł. To o 1,8% mniej niż rok wcześniej. Mediana zależy też od tego, jakie mieszkania akurat się sprzedały, więc zmiana o 1-3% mieści się w zwykłym wahaniu.
Ile kosztuje metr mieszkania w Śródmieściu w ogłoszeniach?
Mediana ceny ofertowej mieszkań z rynku wtórnego w Śródmieściu to 22 330 zł za m² (połowa ogłoszeń: 18 990-26 422 zł/m², próba 174 ogłoszeń z portalu OtoDom). W aktach notarialnych mediana wyniosła 20 790 zł za m².
Czym różni się cena transakcyjna od ceny ofertowej?
Cena ofertowa to kwota z ogłoszenia, cena transakcyjna to kwota zapisana w akcie notarialnym. Sprzedający zwykle wystawiają mieszkanie drożej, niż ostatecznie sprzedają, dlatego portale ogłoszeniowe pokazują ceny wyższe od rynkowych.
Jak sprawdzić ceny transakcyjne mieszkań w swojej okolicy?
Ceny z aktów notarialnych są w Rejestrze Cen Nieruchomości prowadzonym przez powiaty i można je przeglądać w Geoportalu. Szybciej: bezpłatna wycena na wycena.pillarestate.pl sama wybiera transakcje podobnych mieszkań z najbliższej okolicy i liczy z nich wartość Twojego mieszkania.
Skąd są te liczby
Ceny transakcyjne pochodzą z Rejestru Cen Nieruchomości, czyli z aktów notarialnych, które notariusze przekazują do powiatów. Pillar Estate przechowuje kopię rejestru dla Warszawy i okolic (najnowszy akt w kopii: 15 października 2026) i liczy z niej te statystyki automatycznie. Strona odświeża się sama, gdy do rejestru spływają nowe akty.
Okres od 1 kwietnia 2025 do 31 marca 2026 kończy się na ostatnim pełnym kwartale. Akty spływają do rejestru z opóźnieniem kilku miesięcy, więc najnowsze miesiące są niepełne i zniekształcałyby medianę.
Cena za m² to cena samego lokalu z aktu podzielona przez jego powierzchnię użytkową. Nie wliczamy ceny całego aktu, który bywa wspólny dla mieszkania z garażem albo kilku lokali. Odrzucamy wartości oczywiście błędne (poniżej 40% albo powyżej 250% mediany dzielnicy) i podwójne wpisy tego samego aktu.
Mediana to cena środkowa: połowa transakcji była tańsza, połowa droższa. W rejestrze nie ma sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Publikujemy wyłącznie dane zbiorcze, nigdy pojedyncze adresy.
Ceny ofertowe to mediana z próby do 180 aktualnych ogłoszeń mieszkań z rynku wtórnego z portalu OtoDom dla całej dzielnicy, odświeżana raz na dobę przez silnik Pillar Market. To cena, której chcą sprzedający, a nie cena, za którą sprzedają.